Wdrożenie projektów inwestycyjnych dla rozwoju nieruchomości dotyczy różnorodnych zagrożeń, a ich sukces zależy od profesjonalizacji podejścia do rozwiązywania takich problemów jako wybór lokalizacji i charakterystyki utworzonej obiektu, przyciągające środki finansowe, organizację Proces wdrażania projektu. Oczywiście osiągnięcie sukcesu jest możliwe w tych warunkach tylko wtedy, gdy wydarzenia jest przeznaczone na specjalny rodzaj działalności zawodowej. W związku z tym rozwój jako proces wysokiej jakości transformacji nieruchomości zgodnie z potrzebami rozwoju gospodarki i sferę społecznej jest nierozerwalnie związany z rozwojem zarówno działalności zawodowej, z działalnością dewelopera.
Według Siergieja Nikolayevich Maximova "Deweloper jest przedsiębiorcą, inicjującym i organizując realizację projektów nieruchomości". Podobnie jak każda definicja, nie wyczerpuje wszystkich aspektów rozwoju dewelopera, ale podkreśla to główne w nim: inicjatywa i zaczęła się inicjatywa - o tym deweloper przydziela między innymi uczestników w procesie rozwoju nieruchomości. Prawie na każdym etapie wdrażania projektów rozwojowych był deweloper jako kluczowy postać, inicjując proces rozwoju, przyciągający i koordynujący działalność innych uczestników w rozwoju, podejmując główne ryzyko związane z realizacją projektu. Jednocześnie główną rzeczą dla dewelopera jest przyjęcie zawieszonych, uzasadnionych ekonomicznie, najskuteczniejszych rozwiązań na każdym etapie wdrażania projektu, biorąc pod uwagę potrzeby rynku, interesy właścicieli, inwestorów, wykonawców i innych uczestnicy rozwoju.
Przyjęcie racjonalnych rozwiązań na każdym etapie realizacji projektu oprócz inicjatywy (bez której może być deweloper), wymaga nawet wiedzy encyklopedycznej z szerokiej gamy obszarów, więc bez zaangażowania specjalistów, tworzenie zespołu zespołu zespołu nie może poradzić sobie z tym problemem. Ale bez względu na to, że specjaliści z klasy są zaproszeni, decyzja jest ostatecznie podjęta przez dewelopera, więc bez obecności własnej zintegrowanej wiedzy tutaj, a przede wszystkim wiedza ta powinna odnosić się do techniki i technologii budowlanych, a nawet osiedli gospodarczych .
Jak wspomniano powyżej, każdy projekt wymaga dewelopera różnorodnej wiedzy, a najczęściej przyciąga dużą liczbę specjalistów. Stopniowo spółki zaangażowane we wszystkie niezbędne działania zaczynają pojawiać się w naszym kraju. Takie firmy nazywają się programistami.
Firma Development jest spółką, która kompleksowo wykonuje w imieniu Klienta (Klienta Generalnego, Inwestora) funkcji deweloperów na wszystkich fazach cyklu projektu: z badań na rynku i badań przedinwestycyjnych do czasu zakończenia projektu.
Ogólnym celem firmy deweloperskiej jest organizacja i zarządzanie praktyczną realizacją projektów inwestycyjnych na krajowych lub zagranicznych rynkach nieruchomości w celu zwiększenia dochodów i rozwoju Spółki.
Działania Spółki są zwyczajowe w celu dzielenia się głównym, inwestycyjnym i finansowym. Główną działalnością obejmuje działania w celu wdrożenia głównego procesu (płatne przez klientów) i zapewnienie jego procesów. Działania inwestycyjne są związane ze skuteczną inwestycją przyciągniętej i środków na projekty inwestycyjne w celu zwiększenia wartości rynkowej (cena) Spółki.
Działalność finansowa zapewnia wykorzystanie tymczasowo wolnych środków finansowych Spółki na inwestycje w skuteczne instrumenty finansowe w celu uzyskania dodatkowych zysków niezwiązanych z działalnością podstawową i inwestycyjną.
Firma deweloperska działa w ramach tzw. Konstrukcji projektowej i zorientowanej, która jest stale rozwijającym się systemem ze stowarzyszenia firm i przedsiębiorstw do prowadzenia wspólnych działań projektowych.
Zalety takiej struktury to:
- poprawa skuteczności procesu inwestycyjnego (zmniejszenie czasu trwania, koszty i poprawę jakości), koncentrując się w rękach dewelopera prawie wszystkich funkcji organizacyjnych i zarządzających;
- bezpośredni interes gospodarczy dewelopera w pozytywnych wynikach finansowych projektu;
- zapewnienie profesjonalnego monitorowania tymczasowych i kosztownych wskaźników projektów;
- dodatkowa zdolność do zmniejszenia ryzyka inwestycyjnego dla klienta.
Lista pożyczonych słów zawartych w nowoczesnym języku rosyjskim stale się rozwija. Wiele osób zastanawia się: "Kto jest deweloperem?". Czasownik angielskiego ", aby opracować" oznacza "rozwijanie, rozwijanie".
W przyszłości tylko dwie rzeczy mogą grozić nieruchomościami w cude. Ludzie nie chcą uratować, jeśli mogą go kupić, z bardzo niskimi stópami procentowymi. Może to wpłynąć na imponujący wzrost w sektorze budowlanym w sektorze nieruchomości. Co może to zagrażać? Więc teraz jemy jutro chleb, dzisiaj żyjemy w mieszkaniu jutrzejszym, więc dziś pobudzimy popyt i zapobiegamy konserwacji. Kto chce zaoszczędzić na inflacji? Kto miałby zajęte pieniądze z stopą procentową 0, 1 lub 2%?
Problemem w tej dziedzinie jest to, że jeśli jest to sztuczny wzrost stóp procentowych odbywa się poprzez wydawanie waluty, każdy będzie chciał dzisiaj kupować, a nikt nie zaoszczędzi. Rezultatem będzie wzrost cen. Największy wzrost obserwuje się w nieruchomościach, apartamentach, produktach kapitałowych. Niektóre inwestycje w Cluj mogą być nieopłacalne, więc niektórzy inwestorzy inwestują w niektóre obszary i rozważają to nieopłacalne.
Deweloper jest specjalistycznym wiodącym rozwojem, promocją i dalszą realizacją obiektów nieruchomości, przekazując całą ścieżkę projektu od samego początku.
Głównym celem takich działań jest uzyskanie maksymalnego zysku z transakcji.
W Rosji rozwój zaczął wychodzić z początku XXI wieku, gdy rynek budowy po kryzysie zaczął rozwijać wzmocnione tempo. Ale w tych latach żadna firma nie mogła zaoferować żadnej firmy. Później rynek odnosi się od liczby budynków na ich jakość, a odpowiednio wysoki koszt ze sprzedaży lub dzierżawy.
Co robią deweloperzy?
Ponadto ludzie można rzucić na aktywów nieruchomości o wiele więcej niż byłoby lub może sobie pozwolić. Rząd, destrukcyjny element. Naturalnie, inwestorzy polowań dla państwa mogą zapobiec rozwojowi tego segmentu. Innym czynnikiem jest niepewność generowana przez gubernatorów. Było więcej niż tysiąc oficjalnych monitorów w innych, zależamy od tego, co dzieje się na całym świecie, ponieważ te czynniki są tam obecne. Nie zakładajmy, że tylko Narodowy Bank Rumunii może się mylić.
Już do 2005 r. Wydawał się oddzielny sektor biznesowy - rozwój, który kontroluje cały cykl rozwoju, a teraz ma bezprecedensowy popyt na swoje usługi.
Ten programista jest profesjonalistą we wszystkich dziedzinach związanych z nieruchomościami.
Funkcje Deweloper.
Zakres działań deweloperskich jest całkiem szeroki, a jego funkcje opierają się na wiedzy w różnych dziedzinach:
A inne banki centralne mogą to zrobić ", mówi Rada Necice. Niezwykle mały zakup wstępnego. W przeciwieństwie do dziesięciu lat temu łatwiej kupić apartamenty. Deweloperzy nieruchomości nie wymagają zbyt wiele. W niektórych przypadkach wystarczy dać zaliczki o 10%.
Gdzie nauczyć się dewelopera
Większość projektów jest sprzedawana na etapie projektu, aż konstrukcja zostanie zakończona. Istnieją pewni budowniczowie, którzy sprzedają ocenę o 10% bez żadnych problemów. 50% transakcji jest w nowych blokach. Pozostawiając negatywne prognozy dla sektora nieruchomości, wszyscy mają teraz zwycięstwo. Roślinniają budowniczych nieruchomości, mieszkańcy Clowni mogą kupić apartamenty, a agencje nieruchomości otrzymują dobre pieniądze. Ponad połowa transakcji apartamentów znajduje się w nowych blokach lub blokach na etapie projektu.
- Ocena potencjalnej oferty. Ważne jest, aby przeprowadzić właściwą analizę lokalizacji witryny, gdzie znajduje się przyszły przedmiot budowy, jego możliwości handlowe. Przeglądaj rynek i dostępność wszystkich propozycji dla najbardziej efektywnego wykorzystania planowanej struktury. Rozwiąż pytanie prawdopodobnego zakupu ziemi i dodatkowo towarzyszy operację.
- Projektowanie i obliczanie inwestycji. Przygotuj niezbędną dokumentację inżynierską i techniczną, uzyskaj pozwolenie na budowę.
- Przyciąganie inwestorów. Oblicz płynność finansową projektu, kwotę niezbędnych inwestycji gotówkowych na jego wdrożenie. Inwestorzy muszą udowodnić atrakcyjność gospodarcza i obecność minimalnych zagrożeń strat.
- Rozsądna dystrybucja finansów. Od dewelopera konieczne jest uniknięcie ewentualnych strat i kompetentnie postępować zgodnie z wdrożeniem całego procesu.
- Rozliczenie wschodzących problemów z władzami państwowymi i miejskich.
- Utrzymanie konstrukcji do całkowitej dostawy obiektu. Aby nadzorować wszystkie wykonane prace, księgowość i zużycie materiałów, staraj się zminimalizować inwestycje, ale zwiększyć koszt samego budynku. Znajdź w tym złotym środku.
- Zarządzanie wszystkimi dostępnymi zasobami - ludzie, finanse, materiały.
- Uzyskanie maksymalnego zysku ze sprzedaży.
Ponadto deweloper prowadzi badania marketingowe i wykorzystuje ruchy promocyjne, które zapewnią główny sukces transakcji.
Pokazuje to orientację nabywców, w szczególności do nowych budynków, a także pokazuje, że stary rynek nieruchomości jest bardzo złym zdaniem. Dla klientów, którzy mają pieniądze gotówkowe, zwykle zwracają się do nowych budynków, a także tych, którzy są w pierwszym domu lub horę hipotecznym wymagającej książki lądowej lub chęci dostępu do pożyczki, gdy tylko potrzebują książki lądowej, A następnie skontaktuj się z nieruchomościami, to stare budynki lub nowe budynki, ale są bardzo mało apartamentów z lądową książką, ponieważ są one sprzedawane w projekcie innym klientom "- powiedział Mark Tudor.
Rozwój jest procesem, podczas którego przedsiębiorca konwertuje lub tworzy przedmiot nieruchomości, zwiększając jego wartość handlową.
Różnice dewelopera od dewelopera
W krajach europejskich termin "deweloper" nie jest przyzwyczajony. W nieruchomości, deweloperzy są tam zaangażowani.
Zostanie również zbudowany w przyszłym roku. Realtors doskonale rozumieją, co jest ruch rynkowy. Sygnały, które otrzymują, są pozytywne. Będzie budować to samo w nadchodzących latach. Fakt, że jest bardzo zbudowany w cluude, jest również wynikiem tego, co jest tak wielkie, a potem deweloperzy zyskali odwagę i zaczęli budować na dużą skalę projektów nieruchomości.
Z tego samego powodu, dlaczego Rumuni idą do Włoch, Hiszpanii, przyciągają wyższą pensję, Cluj przyciąga ludzi. Przyciąganie ludzi, rosnącej populacji, a także inwestorów, pozwala również na wynagrodzenie, które są nad miastami i wsiami, z których pochodzą ludzie. Prawie możemy zobaczyć chmurę jako obszar dobrobytu, który przyciąga ludzi do wydziałów, festiwali, wydarzeń, a następnie pozostają, ponieważ płace są wyższe niż w dziedzinie pochodzenia. Czynniki, które doprowadziły do \u200b\u200btego procesu aglomeracji pozostaną ", mówi Radę nie jest konieczne.
Zgodnie z prawodawstwem Federacji Rosyjskiej deweloper jest podmiotem prawnym, który jest właścicielem fabuły gruntowej i przyciąganie finansów do budowy obiektów nieruchomości na podstawie oficjalnego pozwolenia na rozwój.
Funkcjonalny programisty nie oznacza takiej różnorodnej liczby zadań i szerszych działań.
Lokalne grupy działań są partnerstwem publiczno-prywatnym, w którym udział udziału w kapitale zakładowym wynosi 49% w procesie decyzyjnym i kompilacji, a 51% należy do jednostki. Organizacje te są organizacjami pozarządowymi, które są konkretnie ukierunkowane na rozwój obszaru, w którym są tworzone.
Umiarkowanie 121 - wartość dodana produktów rolnych, mieliśmy tylko jeden projekt o wartości 500 euro, co nie podlega zwrotowi. Od 400 do 700 milionów euro. Oznacza to, że w konsultacjach z ważnymi podmiotami lokalnymi ustalono priorytety finansowania terytorium. Każda grupa oferuje szereg 6-7 kierunków priorytetowych do finansowania tego obszaru: rozwój gospodarstw, inwestycje w turystykę, usługi nierolnicze, tworzenie młodych rolników, rozwój stowarzyszeń i spółdzielni.
Odmiany rozwoju
W zależności od zarządzania finansami przeznaczyć:
- opracowanie opłaty - Przedsiębiorca otrzymuje opłatę w formie odsetek od całkowitej wartości konstrukcji, bez podejmowania ryzyka finansowego dla siebie;
- rozwój spekulacyjny - Oprócz wszystkich wykonywanych zadań sama jest głównym inwestorem, ryzykujące takie projekty jest pokryte rosnącym dochodem;
- konstrukcja z określonym celem, który nie jest zyskiem.
Ostatni wygląd nie zawsze jest izolowany.
Co to jest rozwój biznesu?
Decyzja o finansowaniu jest wykonana na poziomie lokalnym. Lokalne grupy działań oferują miejsce do góry. Decyzja jest dokonywana na szczeblu lokalnym, co oznacza, że \u200b\u200bwybór projektów jest wykonywany lokalnie. Organy te utworzone na szczeblu lokalnym są zaangażowane tylko przez rozwój i wdrażanie lokalnej strategii rozwoju.
W zależności od szacunku dostarczonego przez projekt, odsetek wartości niewyraźnej może być mniejsza niż lub wyższa. W ten sposób maksymalny pułap projektu wynosi 000 000 000, a nie podlega zwrotowi. Rozważaliśmy potrzebę dystrybucji funduszy europejskich na trawie. Utworzono nowy oddział finansowania, który ma prawdziwy sukces.
Również ta sferę można podzielić, w zależności od rodzaju nieruchomości:
- rozwój budynku mieszkalnego;
- kraj;
- reklama w telewizji;
- działki.
Rozwijająca się firma jego struktura
Każda nieruchomość dzisiaj jest korzystnym sposobem inwestowania funduszy, zwłaszcza na mieszkania. W celu zwiększenia kosztów obiektu konwencjonalna konstrukcja nie wystarczy. Rozwijanie firm pojawiają się jako odpowiedź na nowoczesne wymagania Rynek, zaspokajający wymagania społeczeństwa.
Ta metoda pracy z klientami ma własne specyfikacje i jest związane z dużym ryzykiem i problemami. Na przykład, w timizoary, pojawił się zewnętrzny programista, który wymaga zaliczki o 30% kosztów kredytu do sześciu lat. Ci, którzy przyjmują takie pożyczki, mogą mieć źródła dochodów i czarnych pieniędzy, podczas gdy bank ma dochody i opodatkowania źródeł dochodów. Pasuje dokładnie w profilu tego systemu, taryfy dla dewelopera.
Co dzieje się w przypadku niewypłacalności. Ion Katutsuyu, analityk nieruchomości, powiedział, że jest to zasadniczo, aby zobaczyć typologię kontraktową i sposób, aby zapewnić wyprzedzenie, jeśli deweloper wchodzi do niewypłacalności lub upadłości. Być może deweloper ma nawet ubezpieczenie, ma nawet zgodę banku wierzyciela i może nawet wprowadzić wkład do dewelopera za zgodą wiodącego pożyczkodawcy.
Firma może stanąć jako jeden podmiot prawny i grupa osób zajmujących się działaniami inwestycyjnymi i rozwojowymi. Schemat może się różnić w zależności od wybranego kierunku pracy.
Typowa konstrukcja obejmuje:
- Grupa produkcyjna - Zarządzanie budownictwem, handel, wdrażanie.
- Grupa zarządzająca administracyjną - departamenty prawne i finansowe, rachunkowość, dział ramy.
- Grupa techniczna i administracyjna i ekonomiczna.
Jakościowa interakcja wszystkich jednostek tego łańcucha zapewnia profesjonalizm i wysoki zapotrzebowanie na pracę Spółki.
Ci, którzy przyjmują takie pożyczki, mogą mieć źródła dochodów i czarnych pieniędzy, natomiast w banku mogą być źródłem sprawdzonych i opodatkowanych dochodów. - Jon Rada Zilshsh, analityk ekonomiczny. Kute zauważył, że byłoby interesujące, aby zobaczyć, jak osiągnięto transfer praw własności. Jeżeli wynika to z umowy sprzedaży, za zgodą banku, a Klient pozostaje do zapłaty tylko tych stawek i traci pieniądze, jeśli ich nie zapłaci, jest to kolejna sytuacja, w której sprzedaż przedsprzedaż była Podpisany przekazywał tylko własność mieszkania, a nie.
Różnica rozwoju europejskiego i krajowego
Główną różnicą jest to, że Western Development opiera się na schemacie potrzeby stworzenia obiektu nieruchomości, na podstawie badań marketingowych. W naszym kraju projekt jest rozwijany dla określonej działki gruntowej.
Rozwijanie firm w Rosji, które mogą konkurować z obcych, są nadal małe, ale ta koncepcja staje się coraz bardziej sławna ze względu na rosnące planowanie miejskie i europeizację współczesnego społeczeństwa.
Co oznacza analityk nieruchomości? W przypadku niewypłacalności dewelopera Bank naraża mieszkanie na aukcję, więc otrzyma pierwsze pieniądze, a jeśli pozostanie, otrzyma swoje pieniądze, a klient wyjaśnia. Więc klient końcowy może zostać ukończony i wykończony na ulicy, a także ze swoimi pieniędzmi? To tylko ryzyko, mówi Ion Rada Zilshsh.
Testy zaczynają się. Wiesz, jak długo trwa procesy w Rumunii: niesamowite. Kto otrzymuje pożyczkę z Banku w tym samym czasie, jeśli znajdzie najlepsze warunki kredytowe w innym banku, refinansuje pożyczkę. Dzięki stawkom deweloperów nie możesz pozostać tak, ale nie daje ci elastyczności. A jeśli nie zapłacisz, zostałeś wyrzucony na ulicy "- mówi Jon Rada Zilishtyan.
Na filmie o rozwoju
Rola deweloperów staje się namacalna. Mogą organizować zmiany radykalne, na przykład, budując budynek na pustym obszarze od podstaw, lub nie tak widoczne, ale koniecznie zwiększa potencjał nieruchomości. Transformacje są wykonywane na różne sposoby.
Ale czy możesz zwrócić taryfy, które już dawałeś? Zależy to od tego, w jaki sposób umowa z deweloperem jest zawarta. Dlatego nadal musisz mieć z tobą prawnik, gdy podpisujesz umowę o omówienie propozycji. "Diabeł jest szczegółowo", wyjaśnił "niezależny w Rumunii" analiza gospodarki, która jest profesorem banków finansowych.
Jednak to, co się dzieje, jeśli w ciągu 5-10 lat z rzędu, cena mieszkania na rynku nieruchomości gwałtownie spadnie lub wzrasta ostro? Ponownie, odpowiedzi na Zilshtan, zależy od tego, czy istnieją warunki w umowie, która określa, co się dzieje. Tak więc nie jest źle negocjowane z prawnikiem, który powinien być również wypłacany, więc prawdziwa cena mieszkaniowa rośnie jeszcze bardziej.
Deweloperzy są przedsiębiorcami i szerokim specjalistami: w jurysprudencji, finansach i budownictwie. W związku z tym istnieje niewiele z nich, a koszty ich usług jest dość wysoki.
